Les réparations :comment agir ?
Les réparations locatives sont très souvent l'objet de discussions entre locataires et bailleurs. La difficulté réside dans la distinction entre les réparations dites "locatives" et celles qui incombent au bailleur.
Même lorsque cette distinction est établie, les bailleurs ne sont pas toujours de bonne volonté et n'appliquent pas l'obligation qui leur est faite par la loi d'assurer au locataire une jouissance paisible de son logement. Le locataire ne doit donc pas hésiter à exiger les travaux nécessaires en cours de bail.
Toutes les réparations, qu’elles soient ou non locatives, peuvent faire l’objet de litiges amenant le locataire à agir pour obtenir satisfaction.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987, fixe une liste des réparations que le locataire doit assumer pendant son séjour, dans le logement. Cette liste n’étant pas limitative, fait l’objet d’interprétations diverses et donc de litiges. Toutes les autres réparations sont à la charge du bailleur qui doit les assumer, y compris pendant l’occupation du logement, au titre de son obligation d’entretien du logement en état de servir.
À l’entrée dans le logement
- L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en outre :
que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (1) ; - que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement, sur justification des dépenses effectuées.
Ainsi quatre situations peuvent se présenter :
- le logement est en bon état de réparations, y compris locatives, et aucun problème ne se pose alors ;
- le logement n’est pas en bon état et les parties conviennent des réparations à entreprendre, conformément aux modalités de l’article 6 susvisé. Cette clause explicitera des obligations à la charge des deux parties, les travaux de réparations seront imputés au bailleur et le locataire pourra s’en prévaloir, en cas d’abstention du bailleur. L’état des lieux d’entrée doit, clairement, mentionner que le logement n’est pas en bon état de réparation. Le locataire ne doit surtout pas se contenter d’une promesse ou encore d’un accord verbal du bailleur, sur les travaux à effectuer. Promesse dont il ne pourra nullement se prévaloir pour l’obliger à exécuter son obligation.
Si le bailleur ne remplit pas son engagement, le locataire dispose de la faculté de saisir la Commission départementale de conciliation, qui est compétente en matière de réparations locatives. Nous vous renvoyons vers notre n°207 de « Logement et Famille », pour les modalités de sa saisine. En l’absence de conciliation, le locataire dispose, en outre, de la possibilité de saisir le Tribunal d’instance, par le biais d’une déclaration au greffe ou d’une injonction de faire en vue de contraindre le bailleur à s’exécuter conformément à son engagement ; - le logement n’est pas en bon état et aucun accord avec le bailleur n’est envisagé ou envisageable. Il appartiendra au locataire de notifier très rapidement au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’état des éléments nécessitant des réparations ;
- le locataire découvre, après coup, que le logement a besoin de réparations, y compris locatives. La loi ne prévoit pas expressément la possibilité de dénoncer l’état des lieux d’entrée.
En revanche, dans la pratique, certains bailleurs acceptent cette démarche, dans un bref délai. La loi de 1989 prévoit, tout au plus, la possibilité pour le locataire, pendant le premier mois de la période de chauffe, de compléter l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage. À défaut de conciliation devant la Commission départementale de conciliation, le locataire pourra saisir le Tribunal d’instance, en fonction de l’importance des travaux à réaliser.
Le régime des réparations pendant la location
L’article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, impose au locataire de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Néanmoins, aux termes de l’article 6c de ladite loi, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Comme dans la situation précédente, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation. Il pourra demander au Tribunal d’instance de contraindre le propriétaire à exécuter les travaux dans un délai déterminé, de l’autoriser à faire lui-même les travaux aux frais du propriétaire, et éventuellement de déterminer ses dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance occasionné par l’absence de travaux.
En aucun cas le locataire ne doit prendre l’initiative des travaux sans l’autorisation préalable du juge au risque de se voir imputer ces derniers. La jurisprudence est constante sur le principe que nul ne peut se faire justice à soi-même, dans de telles circonstances (Cassation Civ. III du 11 janvier 2006).
Le sort des réparations locatives à l’état des lieux de sortie
Comme à l’entrée dans les lieux, un état des lieux de sortie doit être dressé par les parties, au départ du locataire.
L’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, permettra de faire ressortir les éventuelles réparations imputables au locataire, déduction faite de la vétusté.
La nécessité de procéder à des réparations donnera lieu à une retenue, par le bailleur, sur le dépôt de garantie. En cas de désaccord entre les parties sur ce montant ou sur leur justification, la Commission départementale de conciliation est tout autant compétente pour tenter de les concilier.
Un pré-état des lieux est parfois conseillé, car il permet au locataire de prendre conscience du coût des travaux de remise en état. Il faut avoir, par exemple, à l’esprit qu’un grand nettoyage de fond effectué par le locataire fera toujours l’économie du montant d’une facture correspondant à l’intervention d’une entreprise.
La retenue effectuée par le bailleur sur le dépôt de garantie n’est pas subordonnée à la communication d’une facture, un simple devis suffit à cet effet. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt de la 3e Chambre civile, en date du 25 janvier 2006, que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (Cassation Civ. III du 25 janvier 2006).
Encore une fois, la Commission départementale de conciliation peut être saisie pour permettre une conciliation entre les deux parties. Ensuite le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal pour ce litige
Dans nos permanences, nos militants pourront utilement vous aider à engager la bonne procédure. Si plusieurs locataires sont concernés, des actions collectives sont possibles, en particulier en regroupant les dossiers.
(1) Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Source: www.lacnl.com/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=512&cntnt01returnid=287