Les obligations du bailleur / du locataire
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 contient les principales dispositions régissant les obligations à la charge du bailleur et du locataire.
Le bailleur est tenu de satisfaire aux obligations suivantes :
- Obligation de délivrance d’un logement décent
Le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Est considéré comme décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
- Obligation d’entretien et de réparation
Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Le bailleur est en outre obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
- Obligation d’assurer un usage paisible des lieux
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit également s’abstenir de tout comportement envers le locataire allant à l’encontre d’une jouissance paisible du logement.
- Obligation de transmission d’une quittance de loyer
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
- Obligation de laisser réaliser certains travaux
Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
- Obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges locatives
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Le locataire est soumis quant à lui aux obligations suivantes :
- Obligation de payer les loyers et les charges
Il doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Les charges locatives correspondent aux dépenses effectuées par le bailleur pour le fonctionnement et l’entretien d’un service commun. La liste de ces charges est fixée de façon limitative par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982, pour le secteur public, et par le décret n°87-713 du 26 août 1987 pour le parc privé.
Il s’agit, par exemple, des dépenses d’entretien courant d’un ascenseur, ou encore celle relatives à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, à la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
- Obligation de souscrire à une assurance habitation
Le locataire a l’obligation de s’'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
- Obligation de jouissance paisible du logement
Il se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela signifie notamment que le locataire devra se comporter en bon père de famille et s’abstenir de toute nuisance sonore susceptible de gêner ses voisins.
- Obligation de procéder aux réparations locatives
Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
- Obligation de répondre des dégradations et pertes
Il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
- Obligation de laisser le bailleur entreprendre certains travaux
Il doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux.
- Obligation de demander l’accord du bailleur dans les cas suivants :
Le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
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